Der Hintergedanke hinter der Energieeinsparverordnung ist das Ziel, dass in absehbarer Zeit der gesamte oder zumindest ein großer Teil des Gebäudebestandes möglichst sparsam und energieeffizient ist. Auf deutschlandweiter Ebene kann so eine große Menge an Energie gespart werden.
Diese Verordnung ist in ihrer ursprünglichen Form seit 2002 gesetzlich in Kraft getreten und wurde seitdem mehrmals geändert. Wieso kann es dann dennoch der Fall, sein, dass auch heute noch viele Bestandsgebäude nicht saniert sind?
Der größte Teil der Wohngebäude, die noch keine energetische Sanierung erfahren haben, befindet sich schon seit längerer Zeit in der Hand des Besitzers und wird von diesem bewohnt. Dadurch war das Gebäude seit der Einführung der Verordnung von der Sanierungspflicht ausgenommen, so lange der Besitzer nicht wechselt.
Nur, wenn die Besitzer ohnehin größere Renovierungsarbeiten vornehmen würden (wie etwa eine großflächige Reparatur der Fassade) würden diese auch gezwungenermaßen nach den EnEV-Standards durchgeführt werden müssen und die gesamte Außenwand umfassen. So lange das Haus in dem Zustand von vor 2002 bleibt, kann nicht zu einer Sanierung gezwungen werden.
Daher muss man auf der Suche nach einem Eigenheim folgende Möglichkeiten berücksichtigen:
• Bei einem Neubau müssen die jeweiligen Höchstwerte für Primärenergiebedarf und Wärmeverlust grundsätzlich eingehalten werden. Seit 2016 wurden diese Richtlinien noch strenger gestaltet.
• Wurde ein Haus vor dem Verkauf aufgrund einer durchgehenden Privatnutzung seit 2002 nicht saniert, wird der neue Besitzer durch die Verordnung zu einer energetischen Sanierung gezwungen. Diese muss innerhalb einer zweijährigen Frist nach dem Kaufdatum durchgeführt werden.
• Führt man auch schon innerhalb dieser Frist bestimmte Maßnahmen durch, müssen diese ebenfalls den neuen Standards entsprechen.
Die Verordnung stellt sicher, dass ein Haus in seiner gesamten Energiebilanz effizient ist. Das bedeutet, dass sowohl bauliche Aspekte wie der Wärmeverlust durch Wände, als auch die Anlagentechnik wie eine veraltete Heizung, die viel Energie verbraucht, in die Bewertung des Gebäudes einfließen.
Prinzipiell kann man also mit einer sehr sparsamen Heizanlage schwächere Dämmwerte ausgleichen, um dennoch akzeptable Gesamtwerte zu erreichen. Daher gibt es grundsätzlich nur wenige Vorgaben für bestimmte Maßnahmen, solange die Standards erfüllt werden.
Es gibt einige spezifische Sanierungsmaßnahmen, zu denen man in jedem Fall gezwungen ist und andere, die unter bestimmten Umständen nötig werden:
• Erneuerung der Heizung mit modernerem Kessel: Dies ist pauschal notwendig. Alte Heizkessel, die vor 1985 installiert wurden, müssen ersetzt werden. Gleiches gilt für Heizungen, die seit 30 Jahren in Betrieb sind. Dann müssen umgehend moderne Heizkessel installiert werden, die wesentlich effizienter arbeiten. Eine Ausnahme: Wie lange wohnen die Eigentümer schon in ihrem Haus? Bei entsprechender Wohndauer kann die Erneuerungspflicht der Kessel entfallen. Sollte bereits ein Niedrigtemperatur- oder Brennwertkessel für Wärme sorgen, entfällt die Verpflichtung natürlich ebenfalls.
• Dämmung der gesamten Gebäudehülle: Dünne Wände ohne Dämmung zählen zu den häufigsten Schwachstellen bei älteren Bestandsgebäuden, da hier sehr viel Wärme verloren geht. Also ist es in vielen Fällen notwendig, insbesondere die Außenwand zu dämmen. Wenn Arbeiten am Haus dazu führen, dass mindestens zehn Prozent der Fassadenverkleidung entfernt werden, ist man gesetzlich verpflichtet, eine den neuen Standards entsprechende Dämmung anzubringen.
• Dämmung des oberen Geschosses: Eine nachträgliche Dämmung im Dachbereich ist gesetzlich meist vorgeschrieben, da besonders bei Altbauten großer Nachbesserungsbedarf besteht. Entweder das Dach selbst oder die oberste Geschossdecke des Hauses muss mit einer effektiven Dämmung versehen werden.
• Rohre für Heizungs- und Warmwasser, die durch unbeheizte Räume verlaufen, müssen an diesen Stellen gedämmt werden, sodass keine Energie verloren geht, wo nicht ohnehin Heizkosten anfallen würden.
Ein Vorteil für Besitzer von Häusern, die unter Denkmalschutz gestellt sind: Diese sind aktuell ebenfalls noch nicht verpflichtet, den Vorschriften aus der EnEV nachzukommen, da die nötigen Sanierungsmaßnahmen im Großen und Ganzen nicht mit den Anforderungen der Denkmalschutzbehörde vereinbar sind.
Eine neue Dacheindeckung, die Renovierung der Fassade inklusive Dämmung oder die Reparatur von Schäden an tragenden Wänden – all das sind umfangreiche Arbeiten, die natürlich viel Geld kosten. Je nach Grundfläche und Aufwand können diese stark variieren – hier folgt eine grobe Auflistung ungefährer kosten, damit man einschätzen kann, in welchem Preissegment einzelne Maßnahmen liegen. Was die Durchführung letztendlich kostet, ist nochmals von verschiedenen Faktoren abhängig – unbedingt Angebote und Kostenvoranschläge einholen!
• Außenwanddämmung: Wenn die Fassade zur Energieeinsparung zusätzlich außen gedämmt werden muss, sollte man mit etwa 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Eine Kerndämmung ist wesentlich günstiger und kostet nur etwa 25 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wandfläche – ist aber nicht immer möglich. Die Kosten für neuen Fassadenputz und einen Anstrich kommen dann noch dazu, mit ungefähr 12.000 Euro.
• Dämmung der obersten Geschossdecke: Besonders häufig notwendig, glücklicherweise nicht unbedingt allzu teuer. Mit Dämmmatten lässt sich ein begehbarer Dachboden für unter 3.000 Euro gut dämmen. Auch Einblasdämmungen sind möglich und eventuell sogar etwas günstiger.
• Neue Heizanlage: In sehr vielen Fällen muss diese erneuert werden. Mit etwa 5.000 bis 9.000 Euro sollte man bei einem Brennwertkessel, der einen hohen Wirkungsgrad hat, rechnen. Wer vollständig modernisiert und eine Wärmepumpe installiert, muss jedoch deutlich über 10.000 Euro zahlen – spart jedoch über die Jahre viel Geld dank geringerer Energiekosten.
• Dachausbau mit Dämmung und neue Eindeckung: Diese Aufgabe bewegt sich ungefähr im Bereich von 25.000 Euro, wobei die Kosten stark von der Fläche und den verwendeten Materialien abhängen. Jedoch muss man bedenken, dass der zusätzliche Wohnraum im Dachgeschoss den Wert der Immobilie steigert.
• Trockenlegung des Kellers: Dies ist stark von der Schwere der Feuchtigkeit abhängig. Je größer beziehungsweise breiter die Flächen sind, an denen Nässe durchdringt, desto aufwendiger sind die Arbeiten. Ebenso hängen die Kosten davon ab, wie das Problem gelöst werden muss – wird nämlich die Kelleraußenwand vollständig isoliert, muss von außen die Wand freigegraben werden. Das steigert die Kosten schnell über die 10.000 Euro Marke.
Dies sind die größten Kostenpunkte, doch dazu gesellen sich möglicherweise noch zusätzliche Aspekte wie bessere Fenster mit Isolierglas, eine neue und luftdichte Haustür und vieles mehr. Wer abschätzen möchte, welche Maßnahmen in welcher Kombination zu einer preisgünstigen Sanierung für das eigene Gebäude beitragen sollen, kann den Sanierungskonfigurator des BMWi zu Rate ziehen.
Zusammen mit den staatlichen Auflagen zur Energieeffizienz von Neubauten und Bestandsgebäuden gibt es natürlich auch entsprechende Maßnahmen, die Bauherren und Renovierer dabei unterstützen, die hohen Kosten zu tragen. Die größte Anlaufstelle hierfür ist die staatliche KfW Förderbank. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet verschiedene Möglichkeiten für die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen, die staatlich begünstigt sind. Besonders die Kredite KfW 151 und KfW 152 („Energieeffizient Sanieren) dürften an dieser Stelle interessant sein.
Ersterer unterstützt umfassende Maßnahmen zur Sanierung eines Gebäudes, so dass es den KfW-eigenen Effizienzhaus-Standard erfüllt, während die Nummer 152 für vereinzelte Erneuerungen zur energetischen Sanierung herangezogen werden kann.
Die entsprechenden Kredite beinhalten einen staatlich gestützten Tilgungszuschuss, wodurch nicht der gesamte Betrag zurückgezahlt werden muss. So können die aufgezwungenen Erneuerungen in den meisten Fällen gut finanziert werden. Nur, wenn die Maßnahmen als unwirtschaftlich nachgewiesen werden können, sind Eigentümer von den Anforderungen, die durch die EnEV entstehen, ausgenommen.
Berater und Sachverständige, die zu Rate gezogen werden, können zu jeder Phase der Interaktion mit der alten Immobilie wichtig sein. Vor dem Kauf sollten dringend eventuelle Mängel von Fachmännern gesucht und geprüft werden. Vor Renovierungsarbeiten ist es wichtig, den Aufwand abschätzen zu lassen und die notwendigen Handgriffe abzuwägen, damit keine Fehler gemacht werden.
So ist es trotz der Bestimmungen der EnEV nicht immer notwendig, zusätzliche Dämmungen hinzuzufügen, falls schon die ungedämmten Wände aufgrund der Materialstärke bestimmte Kennzahlen nicht überschreiten. Daher sollte man auf jeden Fall einen Energieberater konsultieren. Dieser kann prüfen, ob das Gebäude die Mindestanforderungen der Verordnung erfüllt, oder ob nachgebessert werden muss.
Es gibt weitere Aspekte, bei denen ein fachmännischer Blick dringend angeraten ist, damit keine großen Probleme, die für Laien kaum erkennbar sind, verschleppt werden und es entweder zu einem Sanierungsstau kommt, oder das vorhandene Problem nach ein paar Jahren plötzlich verschlimmert und nicht verschiebbar ist.
Insbesondere bei Rissen in Wänden ist dies der Fall – egal, wie ungefährlich sie aussehen, sollten sie sofort von einem Fachmann überprüft werden, um erstens die Ursache und zweitens die Tiefe festzustellen. Ein einfacherer Riss im Putz kann sowohl völlig unbedenklich sein und einfach versiegelt werden als auch auf tieferliegende Probleme im Mauerwerk oder Fundament hindeuten.
Ohne entsprechendes Hintergrundwissen und spezielle Messmethoden ist dies kaum erkennbar. Gleiches gilt für Anzeichen für Feuchtigkeit in den Wänden oder im Keller. Gerade, wenn bereits Probleme mit Schimmelpilzbefall aufgetreten sind, kann es schwerwiegende Folgen haben, wenn die Ursache der Feuchtigkeit nicht ausreichend beseitigt wird.
